买房纠纷多 昆山律师来支招

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   对普通市民来说，买房是件大事，可由此引发的纠纷也令人烦恼。签合同、办按揭、办证、装修……每个环节都有可能出现纷争。买房的纠纷是否也曾困扰过你或正在困扰着你？如果遇到类似问题，我们该如何应对这些纠纷？该怎样运用法律武器，保护自己的合法权益？本期我们选取几个最为常见的问题，并邀请浙江华顶律师事务所林兴律师来作答，为你解决买房的纠纷和困扰。

    【案例1】

    恋人分手后该如何处理房产呢？

    珊珊和小谢原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。2008年初，“小两口”在市区看中了一套商品房，计划用两人共同的储蓄10万元支付首付。小谢因工作需要出差了一个月，这期间珊珊独自一人办理好了所有的购房手续，并支付了10万元的首付。令人惋惜的是，小谢在出差期间结识了上海分公司的同事小刘，且一见钟情。小谢申请调入上海分公司，并决定和珊珊分手，出售两人合买的房子折现，以便到上海另筑爱巢。小谢提出变卖房产的要求自然得不到珊珊的同意。无奈之下，小谢只好偷偷地拿出购房合同到中介公司出售。但由于合同书上写的全是珊珊的名字，没有一家中介公司能受理。

    【律师说法】

    本案的关键是房产证上所署的购房人的名字到底是谁。如果是两个人合买的（即《购房合同》上签署了双方的名字），就共同享有，应属于共有财产的分割问题。

    按我国现行法律规定，共有财产分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。分割共有财产，首先应判断共有关系的类别，即是共同共有还是按份共有，如不能证明共有关系为按份共有的，应当认定为共同共有。能够证明按份共有关系的证据有共有人之间签订的协议、权属证书上记载的份额等。但本案中所涉及房屋是由珊珊个人名义买的（即《购房合同》上只有一个人的签名），那么房产就归个人所有。按照情理上来说，如果另一方也出钱了，应该归还另一方钱财，但前提条件是未签署购房合同书的一方必须拿出有力的证据证明其支付了其中的费用。如果没有证据，就无法收回房产（或钱物）。

    律师特意提醒，如果两人未婚同居，最好能签署一份同居协议或者同居期间财产协议。如果不能提供上述协议，最好是能在发生纠纷时及时地找出证据来证明，而且在买房的时候也可以同时签署两人的姓名，或是进行公证来避免今后房产纠纷。

    【案例2

    房价涨了就想违约

    今年年初，何小姐经人介绍看中了一套房子。双方谈妥价格、签订购房协议书后，何小姐支付了2万元定金。由于该房子产权迟迟未下，房子交割之事也只好推迟。但是，近期房东张先生却告诉她说，不想卖了，愿把定金退还给她。何小姐很气愤，认为张先生看到房价涨就违约是不道德的。但更让何小姐苦恼的是，由于是熟人介绍，当时协议没有约定违约赔偿的相关事宜。

    【律师说法】

    双方签订定金协议书是客观事实，尽管期间因卖家未获得产权而中断签订正式合同，但那份协议书一直到现在仍然有效。卖家由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。针对这种情况，何小姐可以要求卖家继续履约，如果卖家拒绝履约，何小姐可以提请诉讼，要求退还定金并做相关赔偿。同时，林律师提醒，购房是人生重要的一件事，不管是通过什么途径买房，最重要的是要签好合同。

    【案例3】

    买房子面积超出怎么解决？

    市民刘先生夫妇购买期房一套，签订的商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为98.56平方米，但一年之后刘先生夫妇收房的时候，开发商告诉他们房屋的实际建筑面积为106.56平方米，比合同中约定的平方米数多了8平方米。开发商要求刘先生再支付这多出的8平米的房款，面对此种情况，刘先生表示非常气愤，同时也提出疑问：自己该如何维权呢？

    【律师说法】

    交付房屋时房屋面积与合同约定不符，或超出或缩水、公摊面积不明确等面积纠纷是让许多买房人特别闹心的事情。要避免这种纠纷的发生，购房者在签订房屋买卖合同时要提高警惕，合同中不仅要约定建筑面积、公摊面积误差，还要约定套内建筑面积误差。房屋交付时，房屋面积误差的绝对值在约定范围内的，买卖双方根据实际面积据实结算房价款；交付房屋的面积误差比中有一项超出约定范围内的，则买房人可以要求退房，开发商需将购房款退回，约定了违约责任的，可要求开发商承担违约责任。

    【案例4】

    因意见不一而签约失败，

    定金可不可以退？

    去年12月中旬，张女士来到一家楼盘售楼处看房子。随后，与该房地产开发公司签订了一份房产认购书，认购该公司开发销售的楼房一套。

    双方在认购书中约定：张女士在签订认购书的同时，需向卖方交纳认购金2万元。认购方在与卖方签署商品房买卖合同及其补充协议后，该定金将依据契约转为房价款的一部分或契约的定金；认购方需在签订认购书后三日内，到销售中心与卖方签署契约；如认购方在上述期限内未能与卖方订立契约，则卖方有权解除认购书，并将该房产另行处置；认购方已交定金将由卖方没收抵作对卖方丧失或耽误商业机会的补偿。如卖方在上述期限内未经认购方同意将该房产出售给其他人，卖方应向认购方双倍返还定金。

    张女士在认购书签订当天依照认购书向开发商交纳了2万元。认购书签订后的三天内，张女士两次到售楼处与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行商谈，要求开发商在合同中写明所购之房可以办公，而开发商却只同意写可以协助办理办公，双方不欢而散，合同也就没有签订。张女士要求开发商将2万元认购金退给自己，而开发商认为张女士交纳的2万元是定金，现在张女士在期限内没有签订正式的商品房买卖合同，这定金不能退还。

    【律师说法】

    按照规定，将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    买房时常见的情况是双方都有诚意签订买卖合同，基于诚实信用原则进行公平谈判，但因对合同的某些条款意见不一，最终导致签约失败。对这种情况，不能归责于当事人的任何一方，此时卖方是应当将定金返还买家的。此外，律师提醒，一定要保留好双方不能协商一致，从而导致合同未能订立的证据(证人证言、录音等)。

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